Plan de masse dans le bâtiment : de l’existant à l’état futur

Indispensable dans l’instruction d’un dossier de permis de construire, le plan de masse est une étape peu connue. La plupart du temps, l’urbanisme rejette certaines demandes à cause de son absence dans le dossier. Avez-vous un projet de BTP en vue ? Si oui, voici toutes les informations sur cet élément capital dans le bâtiment.

 

Plan de masse : définition et réglementation

 

D’une manière condensée, le plan de masse est la vue aérienne d’un terrain cadastral. Il permet de situer l’urbanisme sur l’état actuel de la parcelle ainsi que sur son aspect futur.

Dans le second cas, les terrains sur lesquels des travaux sont prévus sont les seuls concernés. Toutes les modifications mentionnées sur le plan doivent respecter l’échelle du plan.

Autrement dit, en cas de travaux futurs, le plan de masse doit indiquer :

 

• les accès ;
• les plantations (zones rurales) ;
• les réseaux ;
• les constructions.

 

Les aménagements doivent être aussi désignés sur ce type de plan. Il en ressort donc qu’il doit être complet et précis. Le contraire pourrait être la cause de l’invalidation d’un projet de rénovation ou de construction.

De même, il faut préciser que l’établissement de l’état futur sur le plan requiert la mise en relief des démolitions prévues. Il en est également pour les changements et les nouvelles structures.

En termes de réglementation, l’établissement du plan de masse doit respecter certaines lois. Il s’agit en occurrence du :

 

• RNU (Règlement National d’Urbanisme) ;
• PLU (Plan Local d’Urbanisme) ;
• PLUi (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal).

 

Lors de la consultation du service d’urbanisme, il fait preuve de rigueur sur cet aspect. Pour cette raison, la réalisation de cette œuvre architecturale doit être confiée à une personne compétente.

 

Que contient un plan de masse ?

 

Ce type de plan doit permettre d’identifier des informations clés sur la parcelle et sur le projet assimilé. L’administration veut d’abord avoir un état des lieux précis sur les constructions existantes. Tout doit y être indiqué, même la terrasse, l’abri de jardin et les dépendances.

Cette exigence est pareille pour la végétation. Toutefois, il est important de montrer les arbres à abattre.

Ensuite, l’échelle utilisée doit être remarquable. Il faut donc que l’orientation vis-à-vis du nord soit mise en exergue. À ce titre, il faut ajouter des photos de localisation. Les réseaux électriques et ceux de l’eau courante sont également à signaler.

Il est aussi important de distinguer les canaux disponibles et ceux à modifier de ceux à créer. L’autre information importante est la topographie du terrain. La lecture du document doit permettre d’identifier les accès, les niveaux, les limites ou encore les clôtures.

Enfin, il y a l’état futur de la parcelle qui doit être révélée. Les réalisations futures sont à représenter dans le contexte actuel du terrain. Évidemment, le constructeur doit tenir compte des installations existantes sur les lieux.

Le plan de masse, selon le Code de l’urbanisme, doit être côté dans les trois dimensions. En plus de cela, il est possible d’ajouter les indications de longueur, de largeur et des coordonnées NGF : Nivellement Général de la France (mesures en hauteur).

 

Réalisation d’un plan de masse : les étapes à suivre

 

L’établissement de ce type de plan nécessite un processus en trois étapes. Il s’agit de la représentation des limites du terrain, de la révélation des installations existantes et de la mise au point du plan de masse futur.

 

Représentation des limites du terrain

 

En tant que première phase, l’identification des bornes de la parcelle est capitale. En la menant à bien, la référence cadastrale est immédiatement connue. Pour le faire, il faut les dimensions exactes du terrain ainsi que son dénivelé actuel. En cas de futur travail, le dénivelé après construction doit être pris en compte.

Pour les zones déjà bornées, le plan cadastral peut être consulté pour obtenir les informations nécessaires. Il suffit de vous rendre sur le site internet du gouvernement créé à cet effet pour l’obtenir.

À défaut, le recours à un géomètre professionnel devient indispensable. De cette façon, la topographie du terrain est fiable. Il en est de même pour les mesures prises.

 

Attention ! 

La prise de mesures par vous-même est strictement déconseillée. Bien que le coût lié à la prestation d’un géomètre soit considérable, il est justifié. L’intervention de l’expert est importante, surtout sur un terrain complexe et non borné.

 

Révélation des installations existantes

 

L’un des objectifs du plan de masse est de montrer les aménagements disponibles sur la parcelle. La position des infrastructures par rapport aux limites doit être clairement visible.

À ce propos, une implantation correcte de la délimitation du terrain est capitale. Après, il faut que le positionnement des accès et des voiries soit démontré.

Même les éléments invisibles tels que les canalisations et les circuits électriques sont à révéler sur le plan de masse. À ce niveau, toutes les mesures doivent apparaître pour montrer la cohérence des informations. Il est primordial que les cotations réelles des principales hauteurs soient également mentionnées.

 

Mise au point du plan de masse futur

 

Cette troisième phase requiert que les étapes antérieures soient refaites, mais dans le contexte du projet à venir. Toutes les informations relatives à la nouvelle construction doivent être indiquées.

À ce titre, il est recommandé que des couleurs différentes soient utilisées pour montrer les zones devant subir des modifications (aménagements, démolitions, etc.). En outre, les endroits remblayés ou creusés sont à préciser avec mention des changements d’altimétrie induits.

 

Établir votre plan de masse : vers qui vous tourner ?

 

La technicité d’un plan de masse le rend assez complexe à réaliser pour une personne lambda. Pour obtenir l’autorisation pour des travaux, les plans à présenter doivent être plus que de simples dessins.

En effet, le service instructeur s’attend à l’obtention d’une panoplie d’informations en lisant le plan. Par conséquent, il faut recourir à un expert du bâtiment.

Ce dernier, en plus de se servir d’un logiciel professionnel, utilise son savoir-faire pour adapter le projet au terrain ainsi qu’aux édifices existants.

Mieux, il est en mesure de produire un plan de masse sans erreurs. Par ailleurs, il apporte des conseils objectifs et un suivi personnalisé. Dans certains cas, les démarches d’autorisation sont prises en charge par le prestataire.

Le plan de masse n’est donc pas un simple schéma à faire sur son ordinateur. Il est assujetti à un grand nombre de contraintes. Pour cette raison, il est préférable de le confier à un expert du BTP. Ainsi, le dossier ne souffrira pas d’omissions ou de présence d’ambiguïté.